Résilier un bail de 9 ans (3-6-9) quand on est locataire
LOG-7- Comme locataire d’un bail de 9 ans, vous pouvez partir quand vous voulez avec 3 mois de préavis, pas 6. Inutile d’attendre la fin d’un triennat.
- Indemnité au bailleur : 3 mois de loyer si le bail prend fin la 1re année, 2 mois la 2e, 1 mois la 3e. Dès la 4e année, vous ne devez rien.
- Si le bailleur vous a donné congé pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, un contre-préavis d’un mois suffit, sans indemnité.
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Les règles en détail
Préavis anticipé de 3 mois ou congé à l’échéance : ne pas confondre
Les 6 mois qu’on lit souvent concernent la fin des 9 ans, pas un départ en cours de bail. Pour quitter le logement en cours de bail, le locataire donne 3 mois de préavis dans les trois régions, à n’importe quel moment. Pour faire coïncider la fin avec l’échéance des 9 ans, Bruxelles exige un congé reçu au moins 6 mois avant ; la Wallonie, 3 mois. À Bruxelles, si l’échéance est à moins de 6 mois, un préavis ordinaire de 3 mois suffit pour partir à cette date, sans indemnité après 3 ans. En Flandre, sous le décret, aucun délai spécifique n’est fixé au locataire pour l’échéance : il utilise le préavis ordinaire de 3 mois.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 1er et § 5 ; Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 55, § 1er et § 5 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 20, § 1er.
Indemnité dégressive pendant le premier triennat
Le bailleur a droit à 3, 2 ou 1 mois de loyer selon que le bail se termine au cours de la 1re, de la 2e ou de la 3e année. On regarde le dernier jour du préavis, pas le jour de l’envoi : un bail entamé le 1er juin 2024 et quitté fin janvier 2027 se termine dans sa 3e année, d’où un mois d’indemnité. Le même barème vaut à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 5, al. 2 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, § 5, al. 2 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 20, § 1er.
Contre-préavis d’un mois après un congé du bailleur
Lorsque le bailleur met fin au bail pour l’occuper lui-même, pour y faire des travaux ou sans motif, vous pouvez partir plus tôt avec un congé d’un mois, sans rien lui devoir. Il reste tenu de réaliser le motif invoqué ou de payer l’indemnité prévue. Un congé du bailleur pour l’échéance du bail ne vous ouvre pas ce droit.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 5, al. 3 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, § 5, al. 3 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 20, § 2.
Après 9 ans et pour les baux plus longs
À Bruxelles et en Wallonie, sans congé à l’échéance, le bail de 9 ans est prorogé de 3 ans en 3 ans. Vous pouvez toujours le résilier avec 3 mois de préavis, et vous avez dépassé les 3 premières années. Un bail de plus de 9 ans suit les mêmes règles de résiliation par le locataire. Pour un bail à vie, l’application de l’indemnité du premier triennat n’est pas tranchée par les textes : renseignez-vous avant d’envoyer votre congé.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 1er et art. 239 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, §§ 7 et 8 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 22 et 23.
Flandre : bail écrit signé avant 2019
En Flandre, un bail écrit signé avant le 1er janvier 2019 reste régi par l’ancienne loi fédérale : vérifiez la date de signature avant d’appliquer ces règles. Beaucoup de baux de 9 ans encore en cours sont dans ce cas. Un bail verbal de la même époque relève, lui, du décret.
Base légaleVlaams Woninghuurdecreet, art. 83.
Wallonie : trois modes d’envoi admis
Dans un logement wallon, envoyez votre congé par recommandé, faites-le signifier par huissier ou remettez-le au bailleur qui signe et date un double. L’annexe obligatoire au bail présente ces trois modes comme les seuls possibles. À Bruxelles et en Flandre, la forme est libre, mais le recommandé reste la preuve la plus simple.
Base légaleDécret wallon du 15 mars 2018, art. 30.
SourcesCode bruxellois du Logement, art. 237 et 239 (Justel) · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 (Justel) · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 20 et 22 (Justel) · Bruxelles Logement – modèle de congé du locataire (bail de 9 ans ou plus) · Wallonie – modèle de bail de résidence principale et annexe obligatoire. Règles vérifiées le .
Questions fréquentes
Comment puis-je résilier un bail de 9 ans ?
Envoyez à votre bailleur un congé écrit, signé par tous les locataires, qui annonce un préavis de 3 mois. Il prend cours au 1er du mois qui suit la réception. Ajoutez l’indemnité si le bail se termine pendant ses trois premières années. Aucune justification n’est demandée.
Faut-il attendre la 3e ou la 6e année pour quitter un bail 3-6-9 ?
Non. Le locataire peut partir à tout moment, sans viser une échéance particulière ; attendre la fin de la 3e année permet seulement d’éviter l’indemnité, qui disparaît dès que le bail prend fin pendant la 4e année ou plus tard.
Est-il possible de résilier un bail 3 6 9 après 9 ans ?
Oui. Le bail qui se poursuit au-delà de 9 ans se résilie avec le même préavis de 3 mois. Comme vous êtes bien au-delà des trois premières années, aucune indemnité n’est due au bailleur.
Quelle est l’indemnité si un locataire part la 1re année d’un bail de 9 ans ?
Trois mois de loyer, si la fin du préavis tombe encore dans la 1re année. Comme le préavis dure 3 mois, un départ décidé tard dans la 1re année se termine souvent dans la 2e : l’indemnité tombe alors à deux mois.
Le bailleur peut-il refuser une résiliation anticipée du locataire ?
Non. Ce droit de résiliation est prévu par la loi dans les trois régions : le bailleur ne peut ni le refuser ni exiger un motif. Il peut seulement réclamer l’indemnité légale si le bail prend fin pendant le premier triennat. Exception à vérifier : en Flandre, un bail écrit signé avant le 1er janvier 2019 relève encore de l’ancienne loi fédérale.
Bail de 9 ans : mon propriétaire m’a donné congé pour occuper le logement, dois-je rester jusqu’à la date qu’il annonce ?
Non, dans les trois régions. Vous pouvez lui adresser un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, qui commence le 1er du mois suivant. Joignez une copie de son congé et vérifiez que votre contre-préavis se termine avant la date de fin qu’il a annoncée.
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