Congé donné par le propriétaire : préavis, motifs et lettre type
LOG-3- Bail de 9 ans : vous pouvez donner congé à tout moment pour habiter le logement ou y loger un proche, avec 6 mois de préavis. Travaux et congé sans motif visent en principe la fin d’une période de 3 ans. En Flandre : baux conclus depuis 2019.
- Pour un congé donné à tout moment (occupation), le préavis démarre le 1er jour du mois suivant. Pour la fin d’un triennat ou des 9 ans, la lettre doit arriver au moins 6 mois avant : un jour de retard à l’échéance prolonge le bail de 3 ans.
- Bail de courte durée : congé au moins 3 mois avant la fin. Rompre plus tôt pour occuper le bien n’est permis qu’à Bruxelles et en Wallonie, après la première année ; jamais en Flandre.
- En Wallonie, le recommandé (ou l’huissier, ou la remise contre signature) est obligatoire ; ailleurs, c’est votre preuve de date. Locataires mariés ou cohabitants légaux : un envoi séparé pour chacun.
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Les règles en détail
Occuper le logement vous-même ou y loger un proche
Préavis de 6 mois, à tout moment d’un bail de 9 ans. Proches admis : vos descendants, enfants adoptifs et ascendants, votre conjoint et ceux de votre conjoint, ainsi que les frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces (les vôtres ou ceux du conjoint). La Wallonie et la Flandre citent aussi le cohabitant légal ; le texte bruxellois ne vise que le conjoint, faites donc vérifier ce cas. La lettre nomme l’occupant et précise son lien avec vous. Sur demande du locataire, prouvez ce lien dans les 2 mois, sinon il peut faire annuler le congé.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 2 ; Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 55, § 2 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 17, § 1er.
Proche et premier triennat : la Flandre est plus stricte
À Bruxelles et en Wallonie, seul le congé au profit d’un oncle, d’une tante, d’un neveu ou d’une nièce ne peut pas expirer avant la fin des 3 premières années du bail. En Flandre, cette limite vaut pour tout proche, enfant compris (pas quand vous occupez le bien vous-même), ainsi que pour les travaux. Exemple : bail commencé le 1er mars 2025, congé pour un enfant reçu le 20 octobre 2026. À Bruxelles, le préavis se termine le 30 avril 2027 ; en Flandre, il est reporté au 28 février 2028, fin du premier triennat. Ces règles flamandes visent les baux conclus depuis le 1er janvier 2019 ; un bail plus ancien reste soumis à l’ancienne loi fédérale (travaux seulement en fin de triennat, notamment).
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 2 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, § 2 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 17, § 1er, al. 2.
Travaux importants : conditions, moment et documents
Conditions : travaux conformes à l’urbanisme, touchant la partie habitée par le locataire et coûtant plus de 3 ans de son loyer (ou plus de 2 ans de loyer de tous les logements concernés s’ils sont plusieurs dans l’immeuble). Préavis : 6 mois. Bruxelles et Wallonie : fin du 1er ou du 2e triennat, ou à tout moment hors première année si plusieurs logements sont touchés. Flandre : à tout moment, sans expirer avant la fin du premier triennat. Justificatifs (permis, devis détaillé, description chiffrée ou contrat d’entreprise) : à Bruxelles, avec le congé ou dans les 2 mois ; en Wallonie, dans les 2 mois d’une demande du locataire ; en Flandre, dès le congé. À Bruxelles et en Wallonie, à défaut, le locataire peut faire invalider le congé, au plus tard 2 mois avant la fin du préavis.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 3 (modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024) ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, § 3 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 18.
Après le congé : délais à tenir sous peine de 18 mois de loyer
Occupation : le logement doit être occupé dans l’année qui suit la fin du préavis (ou la remise des clés si elle est plus tardive), de manière effective et continue pendant au moins 2 ans. Travaux : ils doivent commencer dans les 6 mois et être achevés dans les 24 mois ; le texte bruxellois compte ces délais à partir de la fin du préavis ou de la restitution des lieux, et non de l’envoi du congé. En Flandre, demandez ensuite une attestation de conformité (conformiteitsattest). À défaut, et sauf circonstances exceptionnelles, le locataire peut réclamer une indemnité égale à 18 mois de loyer. Votre bail peut aussi avoir exclu ou limité ces congés : relisez ses clauses avant d’écrire.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, §§ 2 et 3 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, §§ 2 et 3 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 17, §§ 2 et 3, et art. 18.
Sans motif : seulement en fin de triennat, avec indemnité
Ce congé de 6 mois doit faire coïncider la fin du bail avec la fin du 1er ou du 2e triennat. Vous versez alors 9 mois de loyer (fin du 1er triennat) ou 6 mois (fin du 2e). Pour un bail de plus de 9 ans, l’indemnité tombe à 3 mois à partir de la fin du 3e triennat. En Flandre, elle est payable à la fin du bail. Exemple : bail ayant pris effet le 1er janvier 2024, premier triennat clos le 31 décembre 2026 ; le congé devait parvenir au locataire le 30 juin 2026 au plus tard. Un bail à vie, lui, n’admet aucun congé anticipé du bailleur, sauf clause contraire.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 4, et art. 239 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, §§ 4, 7 et 8 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 19, art. 22, § 1er, et art. 23.
Fin à l’échéance et bail de courte durée
Échéance des 9 ans : aucun motif ni indemnité, mais le congé doit être reçu au moins 6 mois avant la dernière date du bail ; sinon, le bail repart pour 3 ans aux mêmes conditions. Bail de 3 ans ou moins : congé reçu au moins 3 mois avant le terme, faute de quoi il devient un bail de 9 ans depuis sa date de début. À Bruxelles, un bail de moins de 6 mois s’arrête seul à son terme ; en Wallonie, pour un bail de 3 mois ou moins, la signature vaut congé. Fin anticipée pour occupation : à Bruxelles et en Wallonie, après la première année de location, avec 3 mois de préavis et 1 mois de loyer d’indemnité ; à Bruxelles, le locataire peut alors partir avec un mois de préavis, sans indemnité. En Flandre, aucune fin anticipée par le bailleur.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 237, § 1er, et art. 238 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, §§ 1er et 6 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 16 et 21.
Forme, destinataires et point de départ
En Wallonie, trois modes seulement : recommandé, exploit d’huissier ou remise en mains propres contre signature d’un double daté ; un e-mail ou un courrier simple ne suffit pas. Bruxelles et la Flandre n’imposent pas de forme, mais vous devez pouvoir prouver la date de réception. Si les locataires sont mariés ou cohabitants légaux, adressez un congé séparé à chacun. Un congé donné à tout moment fait courir le préavis le 1er du mois suivant ; à Bruxelles, depuis novembre 2024, les autres congés courent dès le jour où le locataire est présumé en avoir eu connaissance. Bien situé dans l’une des 9 communes germanophones : le décret wallon s’y applique, mais la Communauté germanophone peut adapter ce régime ; vérifiez ses décrets avant d’envoyer le congé.
Base légaleDécret wallon du 15 mars 2018, art. 30 ; Code bruxellois du Logement, art. 231 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 15 ; Ancien Code civil, art. 215, § 2, et art. 1477, § 2.
Ce que le locataire peut répondre
Après un congé pour occupation, pour travaux ou sans motif, le locataire peut quitter les lieux plus tôt avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité. Les textes bruxellois et flamand précisent que le bailleur reste alors tenu de réaliser le motif annoncé ou de payer l’indemnité prévue. Le locataire qui fait valoir des circonstances exceptionnelles peut aussi demander une prorogation, au plus tard un mois avant la fin, par recommandé (en Flandre, aussi par remise contre accusé de réception ou par huissier). À Bruxelles, expulser un locataire sans titre exécutoire expose le bailleur à une indemnité de 18 mois de loyer.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 233/1, art. 237, § 5, et art. 250-251 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55, § 5, et art. 56 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 20, § 2, et art. 24.
SourcesCode bruxellois du Logement, version consolidée (Justel) · Ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement · Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (Justel) · Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 (Justel) · Vlaanderen.be – fin du bail d’habitation · Brochure officielle flamande sur le bail d’habitation · Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2022 du 17 novembre 2022 · Ancien Code civil, art. 215 (congé adressé à chacun des époux) · Ancien Code civil, art. 1477 (cohabitation légale) · be.brussels – modèles de renon et de congé. Règles vérifiées le .
Questions fréquentes
Quand un propriétaire peut-il résilier un bail en Belgique ?
Pour un bail de 9 ans, la loi prévoit quatre congés : pour occuper le bien ou y loger un proche, pour des travaux importants, sans motif en fin de triennat moyennant indemnité, ou à l’échéance. Un bail de courte durée se termine à son terme, ou plus tôt pour occupation après la 1re année à Bruxelles et en Wallonie. À Bruxelles, une société bailleresse peut aussi donner congé pour occupation, par exemple pour y installer son siège (Cour constitutionnelle, arrêt 150/2022). Loyer impayé : voyez plutôt la page sur la mise en demeure.
Quel est le préavis du propriétaire pour un bail de 9 ans ?
Six mois, quel que soit le motif. Pour un congé d’occupation reçu le 15 octobre 2026, le préavis court du 1er novembre 2026 au 30 avril 2027. Pour un congé lié à une date fixe (fin de triennat, fin des 9 ans), comptez à rebours : la lettre doit être entre les mains du locataire au moins 6 mois avant cette date.
Le propriétaire peut-il mettre fin à un bail de courte durée avant son terme ?
En Flandre, non, sauf accord du locataire. À Bruxelles et en Wallonie, oui pour l’occuper ou y loger un proche, après la première année. Exemple : bail de 3 ans débuté le 1er septembre 2025, congé reçu le 10 octobre 2026 : préavis du 1er novembre 2026 au 31 janvier 2027 et un mois de loyer à verser.
Puis-je reprendre mon logement pour y loger mon enfant ou mon neveu ?
Oui, l’un comme l’autre figure parmi les proches admis. Pour un neveu, le préavis ne peut se terminer avant la fin des 3 premières années, dans les trois régions. Pour un enfant, cette limite ne joue qu’en Flandre. Dans la lettre, nommez la personne et précisez le lien, puis gardez un acte d’état civil pour le prouver.
Le congé du propriétaire doit-il être envoyé par recommandé ?
En Wallonie, le recommandé est l’un des trois modes autorisés, avec l’huissier et la remise contre signature. À Bruxelles et en Flandre, la loi n’en exige pas, mais c’est le moyen le plus simple de prouver que le locataire l’a reçu à temps. Gardez le récépissé de dépôt avec une copie signée de la lettre.
Que risque le propriétaire s’il n’occupe pas le bien après le congé ?
Le locataire peut lui réclamer 18 mois de loyer si personne ne s’installe dans l’année ou si l’occupation dure moins de 2 ans, sauf circonstances exceptionnelles. Même sanction pour des travaux non commencés dans les 6 mois ou non terminés dans les 24 mois, délais comptés après la fin du préavis ou la remise des clés. Conservez bail, factures et preuves de domicile.
Quelle indemnité payer pour un congé sans motif ?
Elle se calcule sur le loyer mensuel : 9 mois si le bail prend fin au terme du 1er triennat, 6 mois au terme du 2e. Avec un loyer de 900 €, cela représente 8 100 € ou 5 400 €. Pour un bail conclu pour plus de 9 ans, elle tombe à 3 mois à partir de la fin du 3e triennat. Le bail peut aussi avoir exclu ce congé : vérifiez-le.
Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis donné par le propriétaire ?
Oui. Après un congé anticipé du bailleur, il peut s’en aller moyennant un mois de préavis, sans rien vous devoir. Depuis novembre 2024, c’est aussi le cas à Bruxelles après la fin anticipée d’un bail de courte durée. À Bruxelles et en Flandre, après un congé pour un bail de 9 ans, son départ anticipé ne vous dispense pas de réaliser le motif annoncé ou de payer l’indemnité prévue.
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