Mise en demeure pour loyers impayés : lettre au locataire
LOG-2- À Bruxelles, la mise en demeure écrite est obligatoire. Elle doit laisser au moins un mois pour payer, à compter de l’envoi : 8 jours ne suffisent pas, et cela vaut aussi pour une société.
- En Wallonie et en Flandre, aucun délai légal n’est fixé pour un bailleur particulier : accordez au moins 14 jours.
- Hors Bruxelles, une société ou un bailleur professionnel face à un locataire consommateur doit faire de ce premier rappel un courrier gratuit et laisser 14 jours, comptés à partir du 3e jour ouvrable après l’envoi papier.
- Aucun texte n’impose le recommandé, mais c’est la façon la plus sûre de prouver la date d’envoi, preuve exigée à Bruxelles pour demander l’expulsion.
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Les règles en détail
Bruxelles : une mise en demeure obligatoire au contenu imposé
Depuis le 1er septembre 2023, le bailleur bruxellois qui réclame des loyers ou des charges doit commencer par une mise en demeure écrite. Elle indique son identité, son adresse, son numéro de téléphone et sa qualité (propriétaire, mandataire, agence), décrit et justifie chaque montant réclamé, intérêts compris s’il y en a, et précise qu’à défaut de réaction dans le délai, le juge pourra être saisi. Si un professionnel (agence, avocat, société de recouvrement) s’en charge pour vous, la lettre doit porter en gras : « Cette lettre concerne un recouvrement amiable et vise à éviter un recouvrement judiciaire ».
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 233quater, § 1er et § 2.
Bruxelles : un mois pour payer, puis requête au juge de paix
Le délai de paiement fixé dans la lettre est d’au moins un mois et part de la date d’envoi, pas de la réception : une lettre postée le 5 octobre 2026 ne peut pas exiger le paiement avant le 5 novembre 2026. Pendant ce mois, aucune autre démarche de recouvrement n’est permise. Ensuite, l’action s’introduit par requête écrite au greffe de la justice de paix ; une citation reste possible, mais ses frais restent à votre charge même si vous gagnez. Pour une demande d’expulsion, la requête doit être accompagnée d’un certificat de domicile du locataire, d’une copie de la mise en demeure et de la preuve qu’elle a été envoyée au moins un mois plus tôt, sous peine d’irrecevabilité ou de nullité. Le délai de comparution est de 15 jours, et de 40 jours pour une expulsion.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 233quater, § 3 ; Code bruxellois du Logement, art. 233quinquies, § 1er et § 2 ; Code bruxellois du Logement, art. 233sexies.
Wallonie et Flandre : pas de formalisme régional, 14 jours au minimum conseillés
Aucun texte wallon ou flamand ne prévoit de modèle ni de délai propre à la mise en demeure pour loyers. Un délai d’au moins 14 jours calendaires est un minimum raisonnable, aligné sur celui que la loi impose aux bailleurs entreprises. Une démarche en deux temps est souvent conseillée : un premier contact simple (lettre ou e-mail), puis une mise en demeure par recommandé qui détaille les mois dus et propose, si possible, un plan d’apurement. En Flandre, l’OCMW peut intervenir et mobiliser un fonds de prévention des expulsions pour apurer l’arriéré.
Bailleur société ou professionnel : les règles du Livre XIX
Face à un locataire consommateur, une entreprise (toute personne qui poursuit de manière durable un but économique) ne peut réclamer intérêts ou indemnité qu’après un premier rappel gratuit, qui mentionne le créancier, chaque dette avec sa date d’échéance, le montant, le délai de 14 jours calendaires et les sommes qui seront dues à défaut de paiement. Ce délai commence le 3e jour ouvrable après l’envoi d’un courrier papier : posté le lundi 5 octobre 2026, il court du jeudi 8 au mercredi 21 octobre, et intérêts ou indemnité ne sont exigibles qu’à partir du 22 octobre. Un loyer échu après le 1er décembre 2023 est concerné même si le bail est plus ancien. À Bruxelles, ces 14 jours ne remplacent pas le mois minimum imposé à tout bailleur. Pour un particulier qui loue un ou quelques biens de son patrimoine privé, aucune source ne tranche : respectez par prudence les 14 jours, sans frais.
Base légaleCode de droit économique, art. XIX.2 à XIX.4 ; Code de droit économique, art. I.8, 39°.
Intérêts de retard et indemnité forfaitaire : ce qui peut être réclamé
Le taux d’intérêt légal en matière civile est de 4,5 % par an en 2026. À titre d’exemple, 1 600 € d’arriérés pendant 60 jours représentent 1 600 × 4,5 % × 60/365, soit 11,84 €. Une indemnité forfaitaire n’est due que si le bail la prévoit, et le juge peut la réduire si elle est manifestement déraisonnable. Pour un bailleur entreprise, elle est plafonnée : 20 € pour une dette jusqu’à 150 € ; 30 € plus 10 % de la part comprise entre 150 et 500 € ; 65 € plus 5 % de la part au-delà de 500 €, avec un maximum de 2 000 € (115 € au plus pour 1 500 € d’arriérés). Pour ce même bailleur entreprise, le taux prévu au bail ne peut pas dépasser celui des transactions commerciales ; toute clause plus lourde est réputée non écrite.
Base légaleLoi du 5 mai 1865 relative au prêt à intérêt, art. 2 ; Code civil, art. 5.88 ; Code de droit économique, art. XIX.4.
Après la mise en demeure : seul le juge peut ordonner le départ
Le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni couper l’eau ou l’énergie, ni vider lui-même le logement. Il saisit le juge de paix du canton où se trouve le bien, qui peut condamner au paiement, prononcer la résolution du bail et ordonner l’expulsion. L’expulsion n’a lieu qu’au moins un mois après la signification du jugement, sauf décision contraire du juge ; l’huissier prévient le locataire au moins 5 jours ouvrables à l’avance, et au moins 15 jours à Bruxelles. À Bruxelles, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 15 mars, sauf exceptions strictes ; pendant cette trêve, le bailleur privé non subventionné peut demander une indemnisation au Fonds de solidarité régional ou percevoir une indemnité d’occupation. En Wallonie, la trêve ne protège que les locataires de logements publics ; en Flandre, aucune trêve n’est mentionnée pour le logement privé. Les notions de droit français (commandement de payer, commissaire de justice) ne s’appliquent pas à un bail belge.
Base légaleCode judiciaire, art. 1344quater ; Code bruxellois du Logement, art. 233undecies et 233duodecies.
SourcesOrdonnance bruxelloise du 22 juin 2023 (Code bruxellois du Logement, art. 233quater et suivants) · Code civil, Livre 5 – Justel · Portail e-Justice européen – Taux d’intérêt en Belgique · Médiation de dettes – Taux d’intérêt légal pour 2026 · Médiation de dettes – Procédure d’expulsion à Bruxelles · DH – La Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal bruxellois (9 octobre 2025) · Vlaanderen.be – Uithuiszetting · Droits quotidiens – Expulsion en hiver en Wallonie · Test-Achats – Mon locataire ne paie pas. Règles vérifiées le .
Questions fréquentes
Quel délai laisser au locataire pour payer : 8 jours, 14 jours ou un mois ?
À Bruxelles, un mois au minimum à partir de l’envoi, pour tout bailleur, société comprise : c’est la loi depuis septembre 2023, et 8 jours ne suffisent pas. En Wallonie et en Flandre, une société ou un bailleur professionnel face à un locataire consommateur doit laisser 14 jours calendaires à partir du 3e jour ouvrable après l’envoi. Un bailleur particulier n’y a aucun délai imposé, mais 14 jours restent le minimum prudent.
Faut-il envoyer la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception ?
Ni le recommandé ni l’accusé de réception ne sont exigés par la loi. Ce qui compte, surtout à Bruxelles où le délai part de l’envoi, c’est de pouvoir prouver la date à laquelle la lettre est partie : le récépissé de dépôt d’un recommandé suffit. Gardez-le avec une copie signée de la lettre.
Combien de mois de loyer impayé avant de pouvoir demander l’expulsion ?
Aucun nombre minimum n’est fixé par la loi : le juge de paix apprécie si le manquement est assez grave pour résoudre le bail. Selon Test-Achats, les juges attendent souvent, en pratique, 2 à 3 mois d’arriérés avant d’ordonner l’expulsion. Rien n’empêche d’envoyer la mise en demeure dès le premier mois de retard.
Comment régler un loyer impayé à l’amiable ?
Proposez un plan d’apurement : un échéancier qui étale l’arriéré en plus du loyer courant, confirmé par écrit. Le locataire en difficulté peut aussi s’adresser au CPAS de sa commune (OCMW en Flandre). Il est conseillé de faire cette proposition par recommandé avant de saisir le juge : elle montre votre bonne foi.
Peut-on ajouter des frais ou une pénalité à la mise en demeure ?
Les intérêts au taux légal (4,5 % en 2026) peuvent toujours être réservés ; une indemnité forfaitaire ou un taux plus élevé, seulement si le bail le prévoit. Une société ou un bailleur professionnel ne peut réclamer aucun frais pour ce premier rappel, et ses indemnités sont plafonnées.
Que faire si le locataire ne paie toujours pas après la date limite ?
Saisissez le juge de paix du canton du logement, par requête à Bruxelles. Vous pouvez demander les arriérés, la résolution du bail et l’expulsion, ainsi que l’imputation de la garantie locative sur la dette. Si vous demandez l’expulsion, le CPAS (OCMW en Flandre) est informé ; à Bruxelles, le locataire ne peut plus s’y opposer, alors qu’en Flandre il le peut.
La mise en demeure est-elle obligatoire avant d’aller chez le juge de paix ?
À Bruxelles, oui : sans copie de la mise en demeure et sans preuve qu’elle est partie au moins un mois avant la requête, la demande d’expulsion est irrecevable ou nulle. En Wallonie et en Flandre, aucun texte régional ne l’exige, mais elle fait courir les intérêts et montre au juge que vous avez laissé une chance au locataire.
Pendant combien de temps peut-on réclamer un loyer impayé ?
Cinq ans à partir de la date à laquelle chaque loyer devait être payé. Au-delà, il est prescrit. Mieux vaut toutefois agir vite : plus l’arriéré grossit, plus il est difficile à récupérer.
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