Récupérer votre garantie locative : la lettre de demande de libération
LOG-5- La banque ne libère la garantie que sur un accord écrit signé par vous et par le bailleur après la fin du bail, ou sur un jugement.
- À Bruxelles (bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024), le bailleur a 2 mois après la remise des clés, puis doit 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.
- En Wallonie, en Flandre et pour les baux bruxellois plus anciens, aucun délai légal n’existe : votre lettre fixe un délai raisonnable, souvent 15 jours, avant la conciliation ou le juge de paix.
- Le recommandé n’est pas obligatoire, mais il date votre demande et servira de preuve devant le juge de paix si le bailleur ne signe pas.
- Envoi
- Recommandé conseillé
- Mis à jour le
- Formulaire de libération de la banque, complété et signé par le ou les locataires
- Copie du bail
- Copie de l’état des lieux de sortie
L’aperçu ne s’imprime pas : le courrier complet est disponible en PDF après la commande.
Envoi : Recommandé conseillé · mis à jour le
Les règles en détail
Sans accord des deux parties, seul un jugement débloque la garantie
Qu’il s’agisse d’un compte individualisé, d’une garantie bancaire ou d’une garantie obtenue avec l’aide du CPAS, l’institution financière ne paie qu’au vu d’un accord écrit des parties ou d’une copie de décision judiciaire. Cet accord n’est valable que s’il est rédigé au plus tôt à la fin du bail : une autorisation signée à l’entrée dans les lieux ne vaut rien. En Flandre, tous les locataires et tous les bailleurs doivent signer. En Wallonie, le jugement qui ordonne la libération est exécutoire par provision, même en cas d’appel. Si vous aviez remis la somme directement au bailleur, c’est à lui de vous la rembourser.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 248 ; Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 62, § 3 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37.
Bruxelles : 2 mois après les clés, puis une majoration calculée sur le loyer
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, le bailleur bruxellois doit libérer la garantie au plus tard 2 mois après la remise des clés, sauf procédure en justice. Passé ce délai, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée : c’est bien le loyer qui sert de base, et non le montant de la garantie, contrairement à ce qu’indiquent certaines brochures. Cette règle ne vise que les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date ; un bail déjà en cours au 1er novembre 2024 n’y est pas soumis. Dans un immeuble géré par un syndic, une partie de la garantie peut rester bloquée jusqu’à la clôture annuelle des comptes, selon la brochure régionale. Le délai se compte de date à date depuis la remise des clés ; en cas de doute sur l’échéance exacte, prévoyez quelques jours de marge.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 249, § 2 ; Ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024, art. 35 et art. 38, § 3.
Wallonie et Flandre : pas de délai, mais des leviers pour le locataire
Ni le décret wallon ni le décret flamand n’imposent de délai de libération ou de pénalité forfaitaire. Votre courrier accorde donc un délai raisonnable, souvent 15 jours, avant de vous tourner vers le juge. En Wallonie, si le bailleur a gardé la garantie sans la placer, votre mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal. En Flandre, le bailleur qui veut obtenir la garantie à son profit doit agir en justice dans l’année qui suit la fin du bail : passé ce délai, son action est prescrite.
Base légaleDécret wallon du 15 mars 2018, art. 62, § 2 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37, § 3.
Ce que le bailleur peut déduire, et ce qu’il ne peut pas
Les seules retenues admissibles portent sur des loyers ou des charges restés impayés, sur des réparations locatives non faites et sur des dégâts qui apparaissent en comparant l’état des lieux d’entrée à celui de sortie ; c’est au bailleur de les prouver. L’usure normale, la vétusté et la force majeure restent à sa charge. Sans état des lieux d’entrée détaillé, vous êtes présumé avoir reçu le logement dans l’état où vous le rendez. À Bruxelles et en Wallonie, un désaccord sur l’état des lieux de sortie se porte devant le juge de paix avant la remise des clés. En Flandre, cette exigence de saisir le juge avant la remise des clés ne s’applique pas ; les règles de contestation y sont différentes. À Bruxelles, si l’une des parties demande un état des lieux de sortie, il doit être établi au plus tard un mois après que vous avez quitté les lieux, et cette règle vaut aussi pour les baux en cours au 1er novembre 2024.
Base légaleAncien Code civil, art. 1730 à 1732 ; Code bruxellois du Logement, art. 220, § 3, et art. 223 ; Ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024, art. 38, § 2 ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 27 et 28 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 39, § 1er.
Les intérêts suivent la garantie
Sur un compte individualisé, les intérêts s’ajoutent au capital au profit du locataire et vous sont versés en même temps que lui. Si le bailleur a conservé l’argent sans ouvrir de compte à votre nom, il vous doit des intérêts au taux moyen du marché financier depuis la remise de la somme : à Bruxelles, jamais moins que le taux légal ; en Wallonie, au taux légal à partir de votre mise en demeure.
Base légaleCode bruxellois du Logement, art. 248 et 249, § 1er ; Décret wallon du 15 mars 2018, art. 62, §§ 1er et 2 ; Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37.
Recours : conciliation puis juge de paix du canton du logement
Si le bailleur ne répond pas ou refuse de signer, demandez une conciliation au greffe de la justice de paix du canton où se trouve le logement. La demande peut se faire oralement, sans avocat, et un accord constaté par le juge a force exécutoire. Si la conciliation échoue, l’action au fond s’introduit par requête ou par citation, et le jugement suffit à la banque pour payer. Le bailleur peut lui aussi saisir le juge : à Bruxelles, après la fin du bail, il peut demander par requête unilatérale que la garantie lui soit attribuée à hauteur de ce qu’il estime dû.
Base légaleCode judiciaire, art. 591, 1° ; Code judiciaire, art. 731 et suivants.
SourcesOrdonnance bruxelloise du 4 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement (Justel) · Région de Bruxelles-Capitale – Brochure juridique sur le bail d’habitation (janvier 2025) · Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (Justel) · Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 (Justel) · Vlaanderen.be – Huurwaarborg. Règles vérifiées le .
Questions fréquentes
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre la garantie locative ?
Tout dépend de la région et de la date du bail. À Bruxelles, un bail signé ou renouvelé le 1er novembre 2024 ou après impose une libération dans les 2 mois qui suivent la remise des clés. Partout ailleurs, y compris pour un bail bruxellois plus ancien, la loi ne fixe aucun délai : on attend un délai raisonnable, que votre lettre précise.
Que faire si le propriétaire refuse de libérer la garantie locative ?
Mettez-le en demeure par écrit, de préférence en recommandé, en lui laissant une quinzaine de jours. Joignez le formulaire de la banque déjà signé de votre côté. Sans réaction, demandez une conciliation à la justice de paix du canton du logement ; si elle échoue, le juge peut ordonner la libération à votre profit.
Comment débloquer une garantie locative sur un compte bloqué ?
Demandez à votre banque son formulaire de libération, indiquez-y le montant revenant à chacun, signez-le et faites-le signer par le bailleur. Une fois le document complet, la banque verse le capital et les intérêts selon la répartition indiquée. Elle peut demander aussi une copie du bail et des pièces d’identité.
Faut-il la signature du propriétaire pour libérer la garantie locative ?
Oui, à moins d’obtenir un jugement. La banque exige un écrit signé par les deux parties, daté au plus tôt de la fin du bail. En Flandre, tous les locataires et tous les bailleurs doivent signer ; en colocation, prévoyez partout la signature de chaque colocataire. Une lettre que vous signez seul ne permet pas à la banque de payer.
Le propriétaire peut-il garder la garantie locative sans état des lieux de sortie ?
Sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur ne peut pas comparer l’état du bien avec celui de l’entrée : c’est à lui de prouver chaque dégât qu’il veut retenir. Il ne peut garder que des montants justifiés, jamais l’usure normale, la vétusté ou la force majeure. Si en plus l’état des lieux d’entrée manque ou reste vague, la loi présume que vous avez rendu le bien dans l’état où vous l’avez reçu. Exigez un décompte précis, avec devis ou factures.
Quelle est la pénalité si la garantie n’est pas rendue dans les 2 mois à Bruxelles ?
10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé. Exemple : loyer de 900 €, clés rendues le 5 octobre, échéance le 5 décembre ; si la garantie n’est libérée que le 20 janvier, deux périodes sont entamées, soit 180 € en plus. Elle ne joue que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
Peut-on saisir le juge de paix pour récupérer sa garantie locative, et combien ça coûte ?
Oui, c’est lui qui est compétent pour les litiges de bail. La conciliation est gratuite et ne demande pas d’avocat. Une action au fond entraîne des frais de procédure, en principe supportés par la partie qui perd ; leurs montants évoluent, renseignez-vous au greffe avant d’introduire la demande.
Les intérêts du compte de garantie reviennent-ils au locataire ?
Oui. Ils sont capitalisés à votre profit pendant toute la durée du bail et la banque les verse avec le capital. Vérifiez sur le formulaire de libération que la répartition vise « principal et intérêts », pour éviter qu’une partie reste sur le compte.
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